Theo ghi nhận, hiện khẩu vị đầu tư bất động sản của nhiều nhà đầu tư thời gian gần đây nghiêng về phân khúc đất nền. Trong đó, thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai… hiện khá hút vốn. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý những vấn đề đầu tư đất nền thường xuyên gặp phải.
Đất nền là gì?
Đất nền là những khu đất chưa chịu sự tác động của con người và máy móc. Khu đất vẫn giữ được hiện trạng tự nhiên ban đầu của đất và chưa được cải tạo bằng các hoạt động như san lấp, đào, đổ cát, đổ đất…
Đất nền được phân loại thành 3 loại sau: Đất nền dự án, đất nền liền và đất nền thổ cư.
Loại hình đất nền không nên đầu tư
Đầu tư đất nền mang lại lợi nhuận cao và hấp dẫn cho nhà đầu tư. Chính vì vậy, thời gian gần đây có rất nhiều nhà đầu tư tập trung rót vốn vào. Tuy nhiên, thị trường cũng đã xuất hiện những thủ đoạn gian dối, lừa đảo tinh vi nhằm “bẫy” người mua. Không đầu tư vào các loại đất sau:
1. Đất nền chưa được cấp phép phân lô
Trên thị trường có rất nhiều dự án đất nền chưa được phân lô, tách thửa nhưng lại được rao bán với giá rất cao. Đặc biệt là ở thị trường bất động sản vùng ven, gây ra những cơn sốt đất ảo.
Khi nhà đầu tư mua phải những lô đất này, họ phải đối mặt với khả năng vốn đầu tư bị chôn trong thời gian dài. Vì nhiều khu đất chưa phân lô sẽ không có sổ đỏ.
2. Đất nền thanh lý giá rẻ
Loại đất này thường gặp ở thị trường vùng ven, xa xôi hẻo lánh. Vì vậy khi đầu tư đất nền, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp những vấn đề pháp lý như tranh chấp đất, không có sổ đỏ…
Thực tế hiện nay, loại đất nền này đang được rao bán tràn lan trên thị trường với những ưu thế vượt trội về vị trí, hệ thống giao thông, cơ sở vật chất hạ tầng và tiện ích đi kèm…
3. Đất nền thuộc dự án ma
Đây là những lô đất nền không có thật lên thị trường. Dễ dẫn đến những tình trạng như sau khi giao dịch xong, chủ đầu tư sẽ chiếm đoạt tài sản và bỏ trốn. Nhiều nhà đầu tư đứng trước nguy cơ “tiền mất tật mang”.
Điển hình chính là vụ địa ốc Alibaba, với dự án bất động sản đồ sộ, nhưng lại là thủ đoạn lừa đảo vô cùng tinh vi.
4. Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng
Nhiều người khi đầu tư đất nền đã chủ quan, không tìm hiểu kỹ về tình trạng của thửa đất. Vì vậy đôi khi gặp phải tình trạng mua phải mảnh đất đang được cầm cố, thế chấp tại ngân hàng.
Khi đầu tư đất nền đang bị cầm cố, bạn không thể bán cũng không thể xây dựng nhà. Nghiêm trọng hơn là bạn có thể mất trắng tiền nếu như ngân hàng phát mãi tài sản.
5. Đất nền không đủ tiêu chuẩn
Đất nền không đủ tiêu chuẩn (đất nền yếu) là các loại đất nền có hàm lượng nước trong đất cao, độ sệt lớn. Những mảnh đất này không đủ sức chịu tải, không đủ độ bền tiêu chuẩn dễ bị biến dạng.
Điều này gây ra những khó khăn trong việc xây dựng nên giá trị thường không cao.
6. Đất nền chung sổ
Những người có chung quyền sở hữu đất nền này đều có quyền như nhau. Vì vậy khi đầu tư đất nền chung sổ bạn sẽ không có quyền tự quyết định việc mua bán, chuyển nhượng.
Ngoài ra, bạn cũng không thể tách thửa riêng và dễ bị tranh chấp giữa các đồng sở hữu.
Khi đầu tư đất nền bạn cần lưu ý những điều gì?
Ngoài việc tránh đầu tư vào các loại đất kể trên, các chủ đầu tư cũng cần lưu ý những điều sau trước khi quyết định đầu tư đất nền đó. Các thông tin cần tìm hiểu bao gồm: Chủ sở hữu, tính pháp lý, phong thủy, tiến độ,…
- Tìm hiểu thông tin chủ đầu tư: Mức độ uy tín, tiềm lực tài chính và tiềm năng của đất nền.
- Đất nền có giấy tờ pháp lý hoàn thiện và rõ ràng: Đảm bảo và chứng minh quyền sở hữu của bạn.
- Đất nền có vị trí kết nối: Khả năng kết nối về giao thông thuận tiện, tạo tiềm năng tăng giá.
- Phong thủy: Yếu tố có thể ảnh hưởng đến tài vận của chủ đầu tư trong quá trình kinh doanh.
- Thanh khoản tốt: Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản.
Quy trình làm một đất nền dự án
Bước 1: Phải có đất hoặc một khu đất
Thông thường chủ đầu tư sẽ làm trên đất nông nghiệp (đất lúa, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất).
Được thông qua nhiều hình thức: Mua, thu gom hoặc được nhà nước giao đất hoặc đất giá.
Bước 2: Công tác đền bù
Để giảm thiểu rủi ro thì chủ đầu tư phải thu gom được ít nhất 60-70% diện tích đất ở khu vực muốn làm dự án.
Bước 3: Xin chấp thuận chủ trương đầu tư
Muốn làm 1 dự án thì phải xin phép chính quyền ở đây là UBND Quận, Huyện (đối với dự án lớn thì phải xin phép UBND Tỉnh, Thành Phố).
Bước 4: Xin chấp thuận phương án đầu tư hạ tầng
Chủ đầu tư phải qua Sở Xây dựng – Quy hoạch kiến trúc xin chấp thuận “phương án đầu tư hạ tầng”.
Bước 5: Quyết định phê duyệt 1/500
Sau đó qua UBND Quận, Huyện, nếu họ đồng ý với các phương án đầu tư hạ tầng ở trên thì sẽ “chấp thuận cho đầu tư hạ tầng” => Ra được quyết định 1/500.
Bước 6: Xin giấy phép xây dựng
Đây là Giấy phép xây dựng Hệ thống công
Bạn cần lưu ý những vấn đề trên khi đầu tư đất nền an toàn và lãi cao. Việc đầu tư này không phải là một điều dễ dàng, nhưng đây cũng là tiềm năng sinh lời lớn trong tương lai.