Blog

  • Home
  • Blogs

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất – Bạn đã biết?

Khi giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản, bạn phải thực hiện việc nộp thuế thu nhập cá nhân theo đúng quy định của pháp luật. Vậy cách tính thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này ra sao. Cùng Ario tìm hiểu nhé.

thue thu nhap ca nhan
Thuế thu nhập cá nhân là phần phí phải đóng khi bán nhà. Nguồn Internet

Những thông tin tổng quát về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Thuế thu nhập cá nhân là một trong những loại thuế mà chúng ta phải đóng góp vào Ngân sách nhà nước. Số tiền này được trích ra từ thu nhập cá nhân của mỗi người. Đây vừa là nhiệm vụ, vừa là nghĩa vụ mà mỗi công dân đang trong độ tuổi lao động phải thực hiện.

Trong các giao dịch bất động sản, cụ thể là mua bán, chuyển nhượng nhà ở. Trừ những trường hợp được miễn thì cả hai bên bán và mua sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đó là đóng thuế cho nhà nước. Đây là nghĩa vụ bắt buộc.

  • Công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Thuế suất x Giá chuyển nhượng.
thue thu nhap ca nhan
Đây chính là công thức tính toán chung, nhưng còn phụ thuộc vào cá nhân người nộp thuế. Nguồn Internet

Thuế suất

Thuế suất 2% sẽ được áp dụng trên đơn giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê nhà ở đối với cá nhân cư trú. Thời điểm tính thuế được quy định như sau:

  • Thời điểm mà hợp đồng bán nhà hay chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực. Người mua sẽ là người nộp thuế nếu như không có điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Khi làm xong thủ tục đăng ký sở hữu, quyền sử dụng nhà đất thì sẽ tính thuế cụ thể. Còn nếu là những loại hình bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế chính là thời điểm bạn nộp hồ sơ khai thuế.
cach tinh thue thu nhap ca nhan
Giá chuyển nhượng và thuế suất giữa cá nhân cư trú với cá nhân không cư trú là khác nhau. Nguồn Internet

Các trường hợp cụ thể

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với công trình nhà ở hay được xây dựng trên đất: Giá chuyển nhượng sẽ được tính giống như trên hợp đồng cùng thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất mà Ủy ban nhân dân của tỉnh ban hành hay hợp đồng không ghi cụ thể thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo bảng giá mà UBND cấp tỉnh – nơi mình đang có nhu cầu chuyển nhượng.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đi liền với các công trình nhà ở dân dụng, xây dựng trên đất: Thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo giá đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu không được ghi lại hay giá trong hợp đồng thấp hơn giá mà Ủy ban nhân dân Tỉnh đề ra, thì giá chuyển nhượng sẽ phụ thuộc vào giá của UBND tỉnh đó.

Nếu muốn chuyển nhượng nhà ở hay các công trình khác mà có liên quan trực tiếp tới giá trị của căn nhà, thì phải đóng theo giá tính lệ phí trước bạ mà UBND tỉnh đó yêu cầu. Nhưng nếu không có quy định rõ ràng nào thì sẽ dựa vào cơ sở khác.

chuyen nhuong quyen su dung dat
Giá chuyển nhượng phụ thuộc vào loại công trình nhà ở,.. tiêu chuẩn xây dựng và định mức xây dựng do Bộ xây dựng. Nguồn Internet

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà cho từng trường hợp

Nếu bạn là cá nhân cư trú

Căn cứ vào Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã được bổ sung thêm các điều khoản về thuế vào năm 2014. Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-Bộ Tài Chính được sửa đổi bởi điều 17 Thông tư 92/2015/TT- Bộ Tài Chính. Điều 18 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 11, Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP như sau:

  • Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần x 2% thuế suất.

Nếu bạn là cá nhân không cư trú

Đối với cá nhân không cư trú thì khi tính thuế sẽ theo quy định pháp luật tại Điều 21 thông tư 111/2003/TT- Bộ Tài Chính;.Điều 29 luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

Giá chuyển nhượng nhà đất x Thuế suất 2% = Thuế thu nhập cá nhân phải hoàn thành.

Cụ thể:

  • Giá chuyển nhượng nhà đất chính là toàn bộ thu nhập mà cá nhân có được khi bán nhà hay chuyển nhượng bất động sản. Không trừ hao bất kể khoản phí nào, đồng thời không gồm giá vốn.
  • Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú = 2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản.
  • Khi làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản sẽ tính luôn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú.
thue thu nhap ca nhan
Giá chuyển nhượng là phần giá được nêu rõ trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Nguồn Internet

Những quy định cụ thể về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Nộp thuế thu nhập cá nhân chính là nghĩa vụ của mỗi người, tuy nhiên, không phải ai cũng cần nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Khi đó, những người được nhận tiền, có thu nhập trong giao dịch mua bán bất động sản thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Vậy nên người mua không cần chịu phần thuế này.

Đối tượng được là cá nhân cư trú khi đáp ứng được đầy đủ một vài điều kiện sau:

  • Cá nhân đã đến và ở Việt Nam được hơn 183 ngày (Dương lịch)
  • Sở hữu nơi ở tại Việt Nam thường xuyên, kể cả nhà đi thuê. Nếu là nhà thuê, phải có thời hạn thuê trên 183 ngày trong khoảng thời gian tính thuế.
thue
Tùy trường hợp, giá chuyển nhượng bất động sản sẽ khác nhau. Nguồn Internet

Thủ tục khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Tất cả các đối tượng có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản đều phải lập hồ sơ khai thuế. Thủ tục như sau:

Hồ sơ

  • Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
  • Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, quyền sử dụng đất bản sao
  • Đầy đủ giấy tờ để xác định mình là đối tượng được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà (Nếu có)

Nếu chuyển nhượng nhà đất công trình trong tương lai thì:

  • Khi nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần ký với các chủ dự án hay sàn giao dịch
  • Thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề, khi chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng lần 2.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, đến nộp tại Chi cục thuế hoặc Bộ phận một cửa liên thông.

thue thu nhap ca nhan
Bạn có thể nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Nguồn Internet

Các bước tiếp theo

  • Các cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra xem hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ hay chưa. Nếu đã đầy đủ thì sẽ được xác nhận vào “phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính. Sau đó sẽ chuyển đến chi cục thuế – khu vực có bất động sản chuyển nhượng.
  • Khi hoàn thành, bạn sẽ nộp thuế tại Chi cục thuế nằm ở khu vực có nhà đất được bán hay chuyển nhượng. Mọi yêu cầu đều được ghi đầy đủ và chi tiết trong thông báo nộp thuế. Thông thường, thời hạn cuối cùng để nộp thuế là ngày thứ 30 kể từ ngày nhận được thông báo từ cơ quan thuế.
thue thu nhap ca nhan
Bạn cần phải biết những thủ tục khai thuế này. Nguồn Internet

Thuế thu nhập cá nhân là điều bắt buộc bạn phải biết và phải thực hiện khi mua bán nhà đất. Hãy nắm kỹ những thông tin mà Ario đã chia sẻ ở trên nhé.